[Wawasan Lee Jong-woo] Suku bunga rendah yang tidak normal 'harga rumah gila' runtuh dengan normalisasi suku bunga

[Wawasan Lee Jong-woo] Suku bunga rendah yang tidak normal 'harga rumah gila' runtuh dengan normalisasi suku bunga

Perhatian merajalela. Di tahun baru, pasar saham di negara-negara besar semuanya jatuh, dan harga aset virtual, termasuk bitcoin, juga turun. Sesuatu yang belum pernah terjadi dalam beberapa tahun terakhir sedang terjadi.

The Fed berkontribusi pada penyebabnya. Dikatakan bahwa Komite Pasar Terbuka (FOMC) pada bulan Desember telah membahas kapan harus mulai membatasi likuiditas. Pasar melihat potensi Fed untuk memotong likuiditas sebesar $240 miliar setiap kuartal jika penghematan berlaku.

Karena memasok dana $360 miliar tahun lalu, tingkat likuiditas dihitung akan lebih rendah $600 miliar setiap kuartal di paruh kedua tahun ini dibandingkan tahun lalu. Karena kejutan likuiditas tiba-tiba meningkat, Anda tidak punya pilihan selain menderita efek samping untuk sementara waktu.

Bukan itu saja. The Fed kemungkinan akan menaikkan suku bunga tiga kali tahun ini. Kemudian, tingkat dasar saat ini dari 0,25% akan menjadi 1,0% pada akhir tahun. Jika Anda menambahkan hingga tiga kenaikan suku bunga tahun depan, tarif dasar akan menjadi 1,75% pada akhir tahun 2023. Kita akan kembali ke 2018, ketika The Fed berada di tengah-tengah menaikkan suku bunga.

Kita berada dalam situasi yang lebih mendesak. Bank of Korea dijadwalkan untuk menaikkan suku bunga untuk ketiga kalinya minggu depan, dan kemudian suku bunga dasar akan menjadi 1,25%. Jika harga real estat tidak stabil, tingkat bunga dapat dinaikkan dua atau tiga kali lagi untuk membuat tingkat bunga dasar 2% pada akhir tahun.

Apa yang akan terjadi jika penghematan diintensifkan? Pasar aset tidak dapat dihindari. Ini karena suku bunga rendah dan pasokan likuiditas yang mendorong kenaikan harga, kehilangan kekuatannya. Jika Fed menaikkan suku bunga acuan menjadi 1%, kemungkinan besar imbal hasil jangka panjang AS (obligasi Treasury 10-tahun) akan melebihi 2%. Tingkat bunga adalah 0,9% pada level terendah tahun lalu, dan diturunkan menjadi 0,5% pada tahun 2020, sehingga tingkat bunga akan berlipat empat dalam dua tahun. Karena suku bunga jangka panjang terkait erat dengan real estat, harga rumah akan turun jika suku bunga jangka panjang naik. Kami berada dalam situasi yang sama. Imbal hasil obligasi pemerintah 10-tahun telah meningkat menjadi sekitar 2,4%. Sejak itu 1,2% pada bulan Juli tahun lalu, itu telah dua kali lipat dalam enam bulan. Jika Bank of Korea terus menaikkan suku bunga, suku bunga jangka panjang akan naik menjadi 3%, yang akan memberikan tekanan pada pasar aset. Ketika suku bunga naik, Anda harus membayar lebih untuk uang yang Anda pinjam untuk membeli rumah. Jika Anda membeli rumah dengan uang Anda sendiri, tidak masalah berapa tingkat bunganya, tetapi tidak banyak orang yang mampu membelinya.

Selama dua tahun terakhir, harga real estat berbeda sebelum dan sesudah wabah. Sebelum wabah korona, tingkat kenaikannya tidak tinggi. Selama lima bulan dari November 2019 hingga Maret tahun berikutnya, harga transaksi aktual apartemen di Seoul hanya naik 1%.

Situasi berubah drastis setelah wabah Corona. Dalam 20 bulan sejak April 2020, harga transaksi aktual meningkat sebesar 83%. Suku bunga dan likuiditas menjadi penyebabnya. Tingkat suku bunga, yang berada di kisaran 2%, turun menjadi 0% dalam beberapa bulan setelah wabah, dan lebih banyak uang dilepaskan ke pasar daripada selama krisis keuangan.

Pasar mengatakan bahwa pengetatan ini merupakan proses agar keuangan kembali normal. Ini berarti bahwa suku bunga yang luar biasa rendah akan kembali normal, yang juga berlaku untuk real estat. Harga rumah saat ini dibuat dengan tingkat bunga yang sangat rendah. Jika suku bunga normal, harga rumah pasti akan normal.

▲ Jongwoo Lee The Economist ●Lee Jong-woo

adalah pakar sekuritas yang telah membangun reputasi sebagai analis. Hanya kepala pusat penelitian yang menjabat 16 tahun. Saat prospek cerah mengalir, dia akan memperingatkan tentang ledakan gelembung. Di masa gelembung IT (teknologi informasi) tahun 2000 dan krisis keuangan global tahun 2008, dia dengan berani berteriak dan memperingatkan bahwa itu benar, julukan ‘Doctor Doom’, yang melambangkan pesimis ekonomi, diikuti.

[저작권자ⓒ UPI뉴스. 무단전재-재배포 금지] Pandangannya tidak pesimis. Sebaliknya, ketika pesimisme mengalir, ada banyak kasus proyeksi optimis. Ketika pesimisme mendominasi pasar tepat setelah Inggris keluar dari Uni Eropa pada 2016 dan keputusan ‘Brexit’, ia optimis “akan tenang dalam satu atau dua hari”, dan prediksi ini juga benar.

△ Lahir di Seoul pada tahun 1962 Lulus dari Universitas Yonsei pada tahun 1989 Bergabung dengan Daewoo Economic Research Institute pada tahun 1992 Kepala Tim Strategi Investasi di Daewoo Securities pada tahun 2001 Kepala Pusat Penelitian di Hanwha Securities pada tahun 2007 Kepala Pusat Penelitian di Hyundai Motor Securities pada tahun 2011 Direktur Pusat Penelitian Sekuritas IM 2015 Direktur Pusat Penelitian Investasi & Sekuritas IBK 2018 Buku, dll.

Baca selengkapnya

Author: Tama Kucera

Leave a Reply