[Wawasan Lee Jong-Woo] Saat kenaikan melambat, apartemen menjadi mencurigakan

[Wawasan Lee Jong-Woo] Saat kenaikan melambat, apartemen menjadi mencurigakan

Menurut pengumuman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, 38% dari jumlah harga transaksi apartemen aktual yang dilaporkan pada bulan Maret lebih rendah dari tahun sebelumnya. Artinya, harga 4 dari 10 obligasi yang diperdagangkan sudah turun dari sebelumnya. Bukan itu saja. Tingkat kenaikan harga jual di Seoul telah turun sejak awal Februari, dan indeks sentimen pembelian real estat telah melemah. Singkatnya, pasar real estat saat ini tidak begitu rendah sehingga harganya turun, tetapi dapat dikatakan bahwa ia telah turun ke level yang mendekati itu.

Apa alasan kenaikan harga rumah mengalami penurunan? Ada pendapat bahwa langkah-langkah real estat yang telah diajukan, termasuk langkah-langkah pasokan 4 Februari, mulai berlaku, sementara yang lain mengatakan bahwa itu karena penjualan mulai keluar sebelum pengenaan pajak yang berat dari pajak transfer masuk. Juni.

Keduanya benar, tetapi ada faktor yang lebih penting. Pertama-tama, harganya terlalu tinggi. Belum kemarin harga rumah di wilayah metropolitan tinggi, namun perlu diingat bahwa perspektif masyarakat terhadap harga telah berubah akhir-akhir ini. Saat harga naik, orang yang ingin membeli rumah tidak ditanggapi dengan serius, meski harga rumahnya tinggi. Karena telah naik dalam waktu lama, ia yakin akan terus naik dan mengabaikan harga. Di sisi lain, ketika kenaikan harga melambat, idenya berubah. Diragukan bahwa ia membeli dengan harga tinggi, dan semakin banyak, semakin kurang pasti tentang harga, dan pembelian melemah.

Kenaikan suku bunga juga berperan peran dalam menahan harga rumah. Penyebab utama di balik kenaikan harga real estat tahun lalu adalah suku bunga rendah. Karena beban bunganya kecil, tidak ada beban untuk meminjam uang untuk membeli rumah. Segalanya berbeda sekarang. Suku bunga telah meningkat secara signifikan sejak awal tahun karena kenaikan suku bunga yang dimulai di AS juga mempengaruhi Korea. Struktur pasar real estat sedang berubah, yang memengaruhi cara kita memandang harga rumah.

Bagaimana jika harga real estat turun? Dalam tahun-tahun belakangan ini, mitos tentang ‘korupsi real estate’ telah begitu kuat sehingga saya pikir harga rumah akan turun sedikit, tetapi ternyata tidak. Indeks harga apartemen KB Financial Group di Seoul dari 36,6 pada Mei 1991 turun menjadi 29,7 pada Agustus tahun berikutnya. Dalam 15 bulan, turun 19%, tetapi jika statistik keseluruhan turun sebanyak ini, harga apartemen individu akan turun lebih dari 30%. Itu serupa di tahun 2010. Indeks harga apartemen Gangnam-gu dari 78,8 pada April turun mendekati 10% menjadi 70,9 pada Agustus 2013. Seperti yang diyakini banyak orang, harga real estat tidak hanya terus naik, tetapi begitu mulai turun, hal yang sama kemungkinan besar akan terjadi kali ini karena turun lebih dari 10%.

7 tahun yang lalu Perhatian terbesar untuk proyek rekonstruksi Gangnam adalah penjualan yang tidak terjual. Banpo, area paling populer saat ini, tidak berbeda. Ada juga saran bahwa mereka akan memotong lebih dari 10% dari harga pra-penjualan atau memasang mobil ketika mereka membeli apartemen. Saya tidak dapat membayangkan harga rumah turun karena harga telah naik sejauh ini, tetapi penting untuk diingat bahwa ketika banyak hal berubah, itu adalah dunia yang sama sekali berbeda.

Ada pepatah di pasar saham, ‘Jangan berdiri di depan saat harga berbalik.’ Ini adalah peringatan bahwa membeli saham dengan harga tinggi berbahaya, tetapi hal yang sama berlaku untuk real estat. Jika tidak, saya pikir saya bisa duduk dan hidup, tetapi inilah yang saya katakan sebelum sesuatu terjadi. Ketika harga rumah turun dan beban bunga meningkat, sulit untuk ditanggung. Saya sangat menantikan untuk melihat bahwa ‘Insiden LH’ akan menjadi periode kenaikan harga rumah kali ini. ▲ Jongwoo Lee, mantan kepala IBK Investment & Securities Research Center

● Lee Jong-woo

adalah pakar sekuritas yang telah membangun reputasi sebagai analis. Hanya kepala pusat penelitian yang menjabat selama 16 tahun. Ketika pandangan cerah muncul, dia akan memperingatkan akan gelembung pecah. Bahkan pada saat bubble IT (teknologi informasi) pada tahun 2000 dan krisis keuangan global pada tahun 2008, mereka berteriak dengan gagah berani, dan peringatannya pun kena. Julukan ‘Dokter Doom’, yang melambangkan pesimis ekonomi, menyusul.

Prospeknya tidak pesimis. Sebaliknya, ketika pesimisme meluap, banyak kasus prospek optimis. Ketika pesimisme mendominasi pasar tepat setelah penarikan Inggris dari Uni Eropa (UE) pada tahun 2016 dan keputusan ‘Brexit’, dia optimis bahwa “itu akan tenang dalam satu atau dua hari,” dan prediksi ini juga terpukul.

△ Lahir di Seoul pada tahun 1962 △ Lulus dari Universitas Yonsei pada tahun 1989 △ Bergabung dengan Daewoo Economic Research Institute pada tahun 1992 △ Kepala Tim Strategi Investasi di Daewoo Securities pada tahun 2001 △ Kepala Pusat Penelitian di Hanwha Securities tahun 2007 △ Kepala Pusat Riset Hyundai Motor Securities tahun 2011 △ 2015 Direktur IM Securities Research Center △ Direktur IBK Investment & Securities Research Center tahun 2018 △ Buku, dll.

Jongwoo Lee Mantan Direktur IBK Investment & Securities Research Center

Baca selengkapnya

Author: Rubi Klemp

Leave a Reply